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    城(chéng)鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造是一(yī)項推動城(chéng)市(shì)更新的系統工(gōng)程，是重大民(mín)生(shēng)工(gōng)程和發展工(gōng)程，對滿足人民(mín)群衆美好生(shēng)活需要、推動惠民(mín)生(shēng)擴内需、推進城(chéng)市(shì)更新和開(kāi)發建設方式轉型、促進經濟高(gāo)質量發展具有十分重要的意義。

    廣州市(shì)自(zì)2016年(nián)開(kāi)始，在全國(guó)率先探索老舊(jiù)小(xiǎo)區微改造，積極推動營造“共建共治共享”的社會(huì)治理格局。2021年(nián)4月(yuè)，廣州市(shì)人民(mín)政府辦公廳發布了《廣州市(shì)老舊(jiù)小(xiǎo)區改造工(gōng)作實施方案》，明确到(dào)2025年(nián)底，基本完成2000年(nián)底前建成的需改造的城(chéng)鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造任務，并推動一(yī)批社會(huì)資本參與改造的試點項目實施，創新實施路(lù)徑和改造模式，打好城(chéng)市(shì)更新“組合拳”。

    目前廣州市(shì)老舊(jiù)小(xiǎo)區的改造基本以政府投資為(wèi)主導，随著(zhe)改造工(gōng)作的深入推進，政府投資改造面臨著(zhe)改造規模大、投資壓力大以及實施後續維護主體缺失或責任邊界不清等問題，制約著(zhe)改造工(gōng)作高(gāo)質量發展。

為(wèi)更好地推動老舊(jiù)小(xiǎo)區改造工(gōng)作，響應創新投資模式的要求，花都區住建局以優化統籌區域内資源，創新實施主體為(wèi)原則，率先謀劃老舊(jiù)小(xiǎo)區有機(jī)更新的示範項目。

    花都區舊(jiù)人大小(xiǎo)區建于80-90年(nián)代，小(xiǎo)區改造用地面積約35800平方米，建築總面積約65972平方米，樓棟數30棟，居民(mín)戶數719戶，無業(yè)委會(huì)與物(wù)業(yè)單位。小(xiǎo)區地塊内部組成複雜(zá)，包括舊(jiù)人大小(xiǎo)區、城(chéng)中城(chéng)小(xiǎo)區、區殘聯、法院執行局、舊(jiù)人大辦公樓、華南(nán)商住、養老服務中心及住宅散樓等。花都區舊(jiù)人大小(xiǎo)區具有黨建文化氛圍濃厚、空間充足以及可利用資源基礎良好等優勢，适宜作為(wèi)先行先試的示範項目。2021年(nián)3月(yuè)經花都區政府同意确定将舊(jiù)人大小(xiǎo)區項目作為(wèi)花都區老舊(jiù)小(xiǎo)區有機(jī)更新項目的示範區。項目實施内容主要包括新建立體機(jī)械停車樓、利用現狀閑置公房改造成鄰裡(lǐ)中心、小(xiǎo)區公共空間（美好會(huì)客廳）、兒童娛樂設施、信息标識、充電(diàn)樁、危房加固、智慧設施及藝術(shù)彩繪。

圖1：項目實施範圍及權屬圖

    2022年(nián)初，實施機(jī)構-新華街道辦聘請了廣州助美咨詢有限公司（以下(xià)簡稱“廣州國(guó)際咨詢公司”）作為(wèi)該項目創新模式探索的咨詢單位。為(wèi)高(gāo)效高(gāo)質的完成咨詢服務，廣州國(guó)際咨詢公司迅速組建了高(gāo)素質的專業(yè)力量，積極研究國(guó)家、省、市(shì)等相(xiàng)關文件(jiàn)要求，研究論證老舊(jiù)小(xiǎo)區改造采用特許經營模式的合理性和可行性，确認項目了具備市(shì)場化方式參與的條件(jiàn)。同時在保證項目公益性的前提下(xià)，結合項目經營收入兼顧小(xiǎo)區公共設施管養，在實現項目收支自(zì)平衡的基礎上(shàng)，提出了特許經營協議框架草(cǎo)案、特許經營者的選擇方式、投資回報(bào)、資産處置方式等，形成《舊(jiù)人大小(xiǎo)區有機(jī)更新項目（示範區）特許經營實施方案》（以下(xià)簡稱“《實施方案》”）。《實施方案》後續通(tōng)過第三方組織的專家評審，最終通(tōng)過花都區政府的審定。

    舊(jiù)人大小(xiǎo)區有機(jī)更新項目（示範區）為(wèi)廣州市(shì)首個(gè)以市(shì)場化方式參與老舊(jiù)小(xiǎo)區改造的項目，真正地實現了老舊(jiù)小(xiǎo)區改造項目全生(shēng)命周期建管一(yī)體化，為(wèi)廣州市(shì)老舊(jiù)小(xiǎo)區改造工(gōng)作提供了全新的工(gōng)作思路(lù)，也為(wèi)片區老舊(jiù)小(xiǎo)區整體微改造模式給予了一(yī)定的啓發，實現優勢互補，提高(gāo)了社會(huì)全要素生(shēng)産率。項目具有較好的示範意義。

圖2：項目改造後效果示意圖

    廣州國(guó)際咨詢公司一(yī)直以來積極參與城(chéng)市(shì)更新、老舊(jiù)小(xiǎo)區改造等的相(xiàng)關工(gōng)作，不僅在改造模式創新中發揮著(zhe)智庫作用，同時也承接了越秀區老舊(jiù)小(xiǎo)區改造工(gōng)程、從(cóng)化區老舊(jiù)小(xiǎo)區微改造實施方案等多(duō)種類型項目的可行性研究報(bào)告編制、評估等工(gōng)作；在城(chéng)市(shì)更新、舊(jiù)城(chéng)改造領域，也積極參與了東流村(cūn)改造的社會(huì)穩定風險分析評估工(gōng)作、村(cūn)民(mín)改造意願調查等專項報(bào)告編制；特别是在保護古樹、大樹的要求下(xià)，實施了江南(nán)中街片區提升項目的樹木(mù)保護專篇編制。經過多(duō)年(nián)經驗累積，廣州國(guó)際咨詢公司在城(chéng)市(shì)更新、改造、片區發展等方面已形成的全過程咨詢服務能(néng)力。

    習近平總書記曾說“讓城(chéng)市(shì)留住記憶，讓人們記住鄉愁。”城(chéng)市(shì)的更新要用“繡花”功夫，有序推進老舊(jiù)小(xiǎo)區的改造，最大限度保留傳統格局、街巷肌理和景觀環境。未來，廣州國(guó)際咨詢公司将繼續積極參與，在傳統咨詢的基礎上(shàng)，積極探索，大膽嘗試，發揮咨詢智庫的力量，發揮國(guó)有企業(yè)擔當，助力城(chéng)市(shì)發展，締造美好環境與幸福生(shēng)活。